True Real Estate · Investment Comparison

Инвестиционное сравнение — 9 объектов, Бали

объектов · 5 районов

Виллы и апартаменты разных районов, застройщиков и стадий готовности — цена, доходность, лизхолд и точка выхода через 5 лет в одном окне. Фильтр по району, затем переключение между объектами кнопками ниже.

Суть подборки

Объекты, проверенные компанией (Wyndham x TEUS, NEXA NAMI) — полная проверка (застройщик/УК/юридическая часть).
Партнёрские и внешние проекты — данные из материалов застройщиков и открытых источников, DD не проводилась либо проведена частично (отмечено честно на каждой карточке).
Где доходность не публикуется застройщиком — показан либо модельный сценарий компании (явно помечен), либо реальный факт эксплуатации (White Residence), либо признан честный пробел без досчёта.
Сводный график доходности ниже не зависит от фильтра района — виден всегда, для быстрого сравнения всех объектов.

Сводное сравнение доходности

Проверено компанией, DD проведена Партнёрский проект, DD не проводилась (или частично)

Базис значения у каждого объекта разный (модель год 1 / реалистичный сценарий / факт эксплуатации / заявление застройщика — подпись при наведении на столбец), потому что источники раскрывают доходность по-разному. Числа не унифицированы искусственно, чтобы не выдавать внутреннюю оценку за данные застройщика.

Район

Объекты района

HQC — Satori Nusa Dua

Nusa Dua, Бали · Нуса Дуа

Застройщик: Satori Nusa Dua · УК: Accor Group · Лизхолд 32 года + гарантированное продление 30 лет · Сдача: 3 кв. 2027

Due diligence не проводилась. Данные приведены как есть из источников застройщика/открытых материалов, без независимой верификации земли, разрешительной документации и репутации застройщика (кроме отмеченного явно).

Фото объекта

Источник: Google Sheet «Сравнительная таблица для Анны 15/06», вкладка Villas (gid=1473468086); фото — Satori RU.pdf, Drive

$Схема комплекса Satori Nusa Dua$

Ключевые параметры

Локация

Nusa Dua, Бали

Площадь

48 м²

Цена

$215 000

Цена за м²

$4 479 / м²

Первый взнос

Первый взнос 50% ($107 500)

ADR (сутки)

$190

Заполняемость

70%

Чистая прибыль / мес

$1,895

Годовой ROI (год 1)

10,6%

Payback от сдачи

9,5 лет

Payback от инвестирования

10,7 лет

Нотариальный сбор

1,0%

Точка выхода через 5 лет

Стоимость объекта через 5 лет

$252,633

Капитализация

117,5%

Прибыль от аренды за 5 лет

$88,327

Общая прибыль в точке выхода

$83,012

Доходность за 5 лет

38,61%

В среднем, %/год

7,72% / год

Источник: Google Sheet «Сравнительная таблица для Анны 15/06», вкладка Villas (gid=1473468086); фото — Satori RU.pdf, Drive

Wyndham x TEUS — Ramada Nusa Dua

Nusa Dua, Бали · юнит 110 · Нуса Дуа

Застройщик: TEUS Group · УК: Wyndham Hotels & Resorts · Лизхолд 30 лет + гарантированное продление 30 лет · Сдача: 2 кв. 2028

Проверено компанией. Проект прошёл проверку компании (застройщик/УК/юридическая часть), due diligence проведена.

Фото объекта

Источник: Google Sheet «Сравнительная таблица для Анны 15/06», вкладка Villas (gid=1473468086); фото переиспользованы из проекта wyndham-teus-ramada-103 (уровень комплекса, не юнит-специфичные)

Ключевые параметры

Локация

Nusa Dua, Бали · юнит 110

Площадь

55 м²

Цена

$214 900

Цена за м²

$3 907 / м²

Первый взнос

Первый взнос 30% ($64 470)

ADR (сутки)

$149

Заполняемость

78%

Чистая прибыль / мес

$2,816

Годовой ROI (год 1)

15,7%

Payback от сдачи

6,4 лет

Payback от инвестирования

8,4 лет

Нотариальный сбор

1,0%

Точка выхода через 5 лет

Стоимость объекта через 5 лет

$337,880

Капитализация

157,23%

Прибыль от аренды за 5 лет

$93,364

Общая прибыль в точке выхода

$158,904

Доходность за 5 лет

73,94%

В среднем, %/год

14,79% / год

Важно знать

Проверено компанией — DD проведена по объекту (юнит 103 того же комплекса). Фото — экстерьер/инфраструктура комплекса, интерьеры конкретно юнита 110 не публикуются (честно: юнит 103 ≠ юнит 110).

NEXA — NAMI Villas

Melasti, Bukit, Бали · Букит / Мелasti

Застройщик: NEXA (Александр Гурский) · УК: AUMANA Management · Лизхолд 77 лет · Сдача: 1 кв. 2028

Проверено компанией. Проект прошёл проверку компании (застройщик/УК/юридическая часть), due diligence проведена.

Фото объекта

Источник: Google Sheet «Сравнительная таблица для Анны 15/06», вкладка Villas (gid=1473468086); фото — Drive «Рендеры/Interior NAMI» + «Pool Area» + мастер-план

Ключевые параметры

Локация

Melasti, Bukit, Бали

Площадь

44 м²

Цена

$175 000

Цена за м²

$3 977 / м²

Первый взнос

Первый взнос 30% ($52 500)

ADR (сутки)

$145

Заполняемость

75%

Чистая прибыль / мес

$2,051

Годовой ROI (год 1)

14,1%

Payback от сдачи

7,1 лет

Payback от инвестирования

8,7 лет

Нотариальный сбор

1,0%

Точка выхода через 5 лет

Стоимость объекта через 5 лет

$246,100

Капитализация

140,63%

Прибыль от аренды за 5 лет

$80,474

Общая прибыль в точке выхода

$109,737

Доходность за 5 лет

62,71%

В среднем, %/год

12,54% / год

Важно знать

NEXA — застройщик, прошедший полную проверку компании.

Our Place ECOWOOD — 2BR

Bukit / Pandawa, 700 м до океана, Бали · Букит / Мелasti

Застройщик: Our Place Invest · УК: Bali Legends (витринно) / SEMER + HAVAINIX (юридически) · Лизхолд 30 + 30 лет · Сдача: ~12 мес. после старта продаж (уточняется по графику платежей)

Проверено компанией. Проект прошёл проверку компании (застройщик/УК/юридическая часть), due diligence проведена.

Фото объекта

Источник: Материалы застройщика Our Place ECOWOOD (Notion, снимок 2026-08-13) + финансовые модели застройщика (Google Sheets)

Ключевые параметры

Локация

Bukit / Pandawa, 700 м до океана, Бали

Площадь

90 м² + 20 м² терраса

Цена

от $179 000

Цена за м²

~$1 989 / м²

Первый взнос

Первый взнос 33%

Годовой ROI

10,7% – 14,8% годовых (сценарии застройщика: пессимистичный/реалистичный/оптимистичный)

Доходность — сценарии

Сценарий	ADR	Загрузка	Выручка/год	Чистый доход/год	ROI, год 1
Пессим.	$142	80%	$41,553	$19,114	10,7%
Реалист.	$154	84%	$47,352	$22,705	12,7%
Оптим.	$166	88%	$53,352	$26,419	14,8%

Сценарии — расчёт по материалам застройщика (см. источник ниже).

Точка выхода через 5 лет

Точка выхода через 5 лет — данных от застройщика нет. Источник такой проекции не публикует, цифра не досчитывалась самостоятельно.

Важно знать

Партнёрский проект. DD проведена: PT Bali Law Consulting (застройщик + участок SHM №5845 + PBG подтверждён).

Источник: Материалы застройщика Our Place ECOWOOD (Notion, снимок 2026-08-13) + финансовые модели застройщика (Google Sheets)

Our Place — White Residence, Villa 231

Бали, точный район уточняется (Bukit, тот же девелопер, что ECOWOOD) · Букит / Мелasti

Застройщик: Our Place Invest · УК: Iji Home Group · Лизхолд уточняется · Сдача: реализован (готовый объект, факт эксплуатации)

Due diligence проведена частично (независимый финансовый аудит факта, не полная 140-пунктовая методология). Данные приведены как есть из источников застройщика/открытых материалов, без независимой верификации земли, разрешительной документации и репутации застройщика (кроме отмеченного явно).

Фото объекта

Источник: Отчёт УК Q2 2026 + годовая проекция (независимый финансовый аудит компании); площадь — презентация юнита «Unit 231 - Our Place Invest»; цена $290 000 — сверена внутренне 2026-08-03

Мастер-сьют с видом на океан, реальное фото

Ключевые параметры

Локация

Бали, точный район уточняется (Bukit, тот же девелопер, что ECOWOOD)

Площадь

89,1 м² (Total Area, по отдельной unit-презентации Villa 231; НЕ путать с ранее очищенной цифрой 101 м²)

Цена

$290 000

Цена за м²

~$3 255 / м² (расчёт от 89,1 м²)

ADR (сутки)

$162

Заполняемость

81%

Чистая прибыль / мес

$2,299

Факт эксплуатации (реальный отчёт УК за период + годовая проекция)

Gross Revenue / мес (факт)

$4,047

«Net Income» в отчёте УК

$2,874 (71%)

Комиссия УК (не вычтена в отчёте)

$575 (14,2%)

Честный чистый поток (независимый аудит)

$2,299 (56,8%)

Заполняемость, годовая проекция

86%

ADR, годовая проекция

$194

Выручка/год, проекция

$61,175

Чистый доход/год, проекция

$33,517

Маржа

54,79%

Годовая доходность (на цену)

11,36%

Независимый аудит: отчёт УК завышал «Net Income», не вычитая комиссию УК — честный чистый поток собственнику ниже заявленного УК числа.

Анализ по месяцам

ADR, $Загрузка, %

Чистый доход, $/мес

Точка выхода через 5 лет

Важно знать

ОСОБЫЙ объект: есть РЕАЛЬНЫЙ отчёт УК за факт Q2 2026 (не прогноз застройщика) — сильный аргумент для инвестора.
Независимый аудит нашёл, что отчёт УК завышал «Net Income» ($2 874.31 / 71%), не вычитая комиссию УК $574.86 (14,2%) — честный чистый поток собственнику $2 299.45/мес (56,8% от Gross).
DD в смысле 140-пунктовой методологии True RE НЕ проводилась — но есть независимый финансовый аудит факта эксплуатации, это не тождественно полной DD.
Годовая доходность 11,36% — расчёт по факту-проекции на цену $290 000 (не по цене $295 000, которая была официально очищена как неподтверждённая в исходной модели).

Five Oceans Residence — Villa 1BR

Berawa, Canggu, Бали · Чангу / Берава

Застройщик: Stetsyuk Development · УК: OXO Management · Лизхолд 25 лет + продление (по свежим данным Notion; старые источники — 20+15) · Сдача: уточняется

Фото объекта

Источник: Google Sheet «Five oceans 72 м2 - Фин модель для агенств» (id 10qOrlAF, изменён 18.05.2025 — файл старше 1 года, цена могла обновиться); фото — официальный сайт fiveoceansresidence.com (уровень комплекса)

Комплекс Five Oceans Residence, официальный сайт

Ключевые параметры

Локация

Berawa, Canggu, Бали

Площадь

72 м²

Цена

$225 000

Цена за м²

$3 125 / м²

ADR (сутки)

$225

Заполняемость

75–85% (сезонно)

Чистая прибыль / мес

$2,866

Годовой ROI (год 1)

15,28%

Payback от инвестирования

6,5 лет

Анализ по месяцам

ADR, $Загрузка, %

Чистый доход, $/мес

Точка выхода через 5 лет

Важно знать

Финмодель датирована маем 2025 — более чем на год старше даты сайта, цена/условия могли измениться, актуальность не подтверждена свежим источником.

Five Oceans Residence — Villa 2BR

Berawa, Canggu, Бали · Чангу / Берава

Застройщик: Stetsyuk Development · УК: OXO Management (5★) · Лизхолд 25 лет + продление · Сдача: 2 кв. 2026

Фото объекта

Источник: Живая Notion-страница (true-agency.notion.site/Five-Oceans-Residence) + Google Sheet финмодели (id 1gPx9c6qe3), живая сверка 21.08.2026

Ключевые параметры

Локация

Berawa, Canggu, Бали

Площадь

95 м²

Цена

$285 000

Цена за м²

$3 000 / м²

ADR (сутки)

$259

Заполняемость

78%

Чистая прибыль / мес

$3,315

Годовой ROI (год 1)

13,96%

Payback от инвестирования

7,2 лет

Заявление застройщика (отдельно от расчётной модели): Заявление застройщика (отдельно от расчётной модели): гарантированная доходность 10% первый год или 8% годовых первые два года.

Анализ по месяцам

ADR, $Загрузка, %

Чистый доход, $/мес

Точка выхода через 5 лет

Важно знать

ROI год1 13,96% / payback 7,16 лет — живые цифры Sheet на дату сверки; расходятся с ранее собранными 14,21%/7,04 лет (разница некритична, отмечена честно).

Источник: Живая Notion-страница (true-agency.notion.site/Five-Oceans-Residence) + Google Sheet финмодели (id 1gPx9c6qe3), живая сверка 21.08.2026

Maison Verde — Вилла №15

Tegalalang, Ubud, Бали · Убуд

Застройщик: Maison Development (Илья Кузьмин) · УК: не указана в источниках · Лизхолд 26 + 20 лет · Сдача: Январь 2027

Фото объекта

Источник: Notion застройщика Maison Verde (живой заход 21.08.2026); финансовая модель — внутренний расчёт компании

Ключевые параметры

Локация

Tegalalang, Ubud, Бали

Площадь

56 м² (участок 217 м²)

Цена

$150 000

Цена за м²

$2 679 / м²

Доходность — сценарии

Сценарий	Чистый доход/год	ROI, год 1	Payback
Пессим.	$14,256	10,5%	9,5 лет
Реалист.	$16,774	12,4%	8,1 лет
Оптим.	$19,826	14,6%	6,9 лет

модельный сценарий компании на портфельную цену $135 714/вилла — НЕ данные застройщика

Точка выхода через 5 лет

Важно знать

Цена $150 000 — актуальная по этой Notion-странице; на другой, более старой Notion-странице проекта цена была $140 000 — расхождение источников не унифицировано, показано честно.
Юридическая DD сильная: PBG получено (№SK-PBG-510406-21072025-001, Гианьяр, 21.07.2025), нотариальная проверка земли (№00102/NOT/IV/2023, I Made Dwita), зонирование RDTR подтверждено под виллы (подзона P-3).
Доходность — МОДЕЛЬНЫЙ сценарий компании, не данные застройщика (в источниках застройщика доходности не было).

Источник: Notion застройщика Maison Verde (живой заход 21.08.2026); финансовая модель — внутренний расчёт компании

Vibe — Cassandra, 2-Bedroom Villa

Sanur, Бали · Санур

Застройщик: Vibe Development · УК: не указана в источниках · Лизхолд 32 + 20 лет (до 01.01.2058) · Сдача: уточняется

Фото объекта

Источник: Официальный сайт vibedevelopment.pro/project/sanur-cassandra-4 + unit-страница cassandra4-villa6, живая сверка 21.08.2026

Ключевые параметры

Локация

Sanur, Бали

Площадь

95,76 м² (участок 125,1–136,55 м²)

Цена

от $185 000

Цена за м²

уточняется

Первый взнос

Рассрочка доступна, скидка 3% за 100% оплату

Payback от инвестирования

7 лет

Заявление застройщика (отдельно от расчётной модели): Контрактный ROI первые 2 года — 10% (заявление застройщика).

Точка выхода через 5 лет

Важно знать

DD True Real Estate не проводилась — данные только с сайта застройщика.
«Yellow zone land» — статус земли из источника (не аналог зелёной зоны LSD, но и не наша юридическая оценка).
Технология строительства (из источника): монолитный каркас, армирование 16 мм, 5-уровневая гидроизоляция.

Источник: Официальный сайт vibedevelopment.pro/project/sanur-cassandra-4 + unit-страница cassandra4-villa6, живая сверка 21.08.2026

Data room

Все цифры сверены с источниками ниже на дату сборки страницы (21.08.2026). Ссылки/файлы у каждого объекта — на его карточке, строка «Источник» внизу.

Контакты

Персональная консультация

True Real Estate

Сайт ↗

TRUE REAL ESTATE

Инвестиционное сравнение · подготовлено True Real Estate. Данные — из материалов застройщиков и открытых источников; модельные и заявленные показатели обозначены явно и не являются гарантией доходности.